Τα κέντρα των μεγάλων πόλεων της Ελλάδας, όπως τα γνωρίζουμε σήμερα, διαμορφώθηκαν κατά μεγάλο ποσοστό μετά τον Β΄ Παγκόσμιο Πόλεμο. Εκείνη την περίοδο υπήρχε επιτακτική ανάγκη για τη ραγδαία καθ’ ύψος ανάπτυξη με πολυώροφα κτίρια, ώστε να αυξηθούν οι προσφερόμενες κατοικίες και οι χώροι εργασίας εντός των ορίων των πόλεων. Γι’ αυτόν το σκοπό θεσπίστηκαν ειδικά διατάγματα «περί ύψους οικοδομών και μεγίστου ύψους αριθμού ορόφων», πρώτα στην Αθήνα (ΦΕΚ 249/Α/30-8-1955) και έπειτα στη Θεσσαλονίκη (ΦΕΚ 206/Α/18-9-1956).
Σύμφωνα με τα διατάγματα, η πόλη χωριζόταν σε «τομείς υψών», με τον κάθε τομέα να έχει συγκεκριμένο επιτρεπόμενο ανώτατο ύψος κτιρίου και επιτρεπόμενο αριθμό ορόφων επί Οικοδομικής Γραμμής (ΟΓ). Σε συνάρτηση με το πλάτος της οδού στην οποία είχε όψη το κτίριο, οριζόταν επίσης αριθμός επιβαλλόμενων ορόφων σε εσοχή δηλαδή τα γνωστά ρετιρέ. Σε συνδυασμό με τη νομοθεσία η οποία αφορούσε την κάλυψη του οικοπέδου, ο νομοθέτης έμμεσα προσδιόριζε τον επιτρεπόμενο όγκο κτιρίου σε κάθε οικόπεδο.
Τα σύνορα των τομέων υψών της Θεσσαλονίκης και οι επιτρεπόμενες τιμές τροποποιήθηκαν πολλές φορές. Αφορμές για τις τροποποιήσεις αποτέλεσαν αφενός η προσπάθεια οργανωμένης ανάπτυξης συγκεκριμένων περιοχών της πόλης, αφετέρου οι παρανοήσεις πολεοδομικών και οικοδομικών διατάξεων, όπως το θέμα του μεσοπατώματος.
Η περίοδος εφαρμογής των διαταγμάτων λήγει το 1968, οπότε θεσπίστηκε ο «συντελεστής δόμησης» με τον «Αναγκαστικό Νόμο 395/1968 περί του ύψους των οικοδομών και του συστήματος της ελευθέρας δομήσεως» (ΦΕΚ 95/Α/4-5-1968). Με αυτόν άλλαξε η διαδικασία υπολογισμού επιτρεπόμενων υψών των κτιρίων, άρα της τρίτης διάστασης των πολυώροφων κτιρίων.
Το παρόν άρθρο αναδεικνύει τη διαμόρφωση της αστικής μορφής της πόλης, μελετώντας την εξέλιξη της πολεοδομικής νομοθεσίας η οποία αφορούσε τον ελλαδικό αστικό χώρο, και ειδικά τη Θεσσαλονίκη. Συγκεκριμένα, η έρευνα αναφέρεται στα πιο πυκνοδομημένα τμήματα της σύγχρονης Θεσσαλονίκης και στο πώς συγκροτήθηκαν κατά την πρώτη μεταπολεμική περίοδο (1956-1968). Εστιάζεται στο θέμα του ύψους των οικοδομών και της διαμόρφωσης του όγκου τους, δηλαδή της τρίτης διάστασής τους.
Κύρια ερωτήματα που τέθηκαν ήταν με ποιον τρόπο τα ειδικά διατάγματα περί ύψους των οικοδομών διαμόρφωσαν τάσεις ανάπτυξης εντός της πόλης, ποιες ήταν οι αφορμές τροποποιήσεων του αρχικού νομοθετικού πλαισίου, εάν υπήρχαν περιοχές και περιπτώσεις προώθησης ή καθυστέρησης της οικοδομικής δραστηριότητας, καθώς το μοντέλο της αντιπαροχής ήταν συμφέρον σε περιοχές όπου επιτρεπόταν να ανοικοδομηθούν όγκοι κατά πολύ μεγαλύτεροι από την υφιστάμενη κατάσταση.
Τα ύψη των κτιρίων της Θεσσαλονίκης πριν από το 1956
Κανόνες για το μέγιστο επιτρεπόμενο ή το ελάχιστα επιβαλλόμενο ύψος κτιρίου επί της ΟΓ εντοπίζονται στη Θεσσαλονίκη μετά την πυρκαγιά του 1917, καθώς υπήρχε ανάγκη άμεσης ανασυγκρότησης της πόλης. Το πρώτο σχετικό διάταγμα ήταν το «Βασιλικό Διάταγμα περί εφαρμογής του σχεδίου Πόλεως Θεσσαλονίκης» (ΦΕΚ 171/Α/31-7-1920), το οποίο επέβαλε την ανέγερση διώροφων ως τετραώροφων κτιρίων επιτυγχάνοντας τη βέλτιστη αναλογία πλάτους οδού προς ύψος κτιρίου 1:1 (Καραδήμου‐Γερόλυμπου, 2000). Όμως οι επενδυτές πίεσαν για να αυξηθούν τα ανώτατα όρια, επιτυγχάνοντας το 1924 την αύξηση κατά δύο ορόφους, επιπλέον εσοχής υπό συνθήκες, εντός του ιστορικού κέντρου (ΦΕΚ 259/Α/14-10-1924). Εκτός των ανώτατων ορίων, το 1925 (ΦΕΚ 300/Α/13-10-1925) ορίστηκαν τα κατώτατα όρια σε δύο ή τρεις ορόφους, ανάλογα με την περιοχή. Στην πραγματικότητα αυτό το διάταγμα προεξοφλούσε πως κάθε νέο οικοδόμημα θα ήταν μεγαλύτερου όγκου από το κτίριο το οποίο υπήρχε στην ίδια θέση πριν από την πυρκαγιά, προάγοντας εντέλει την ανοικοδόμηση. Στόχος ήταν αφενός η όσο το δυνατόν μεγαλύτερη εκμετάλλευση του οικοπέδου και η επίτευξη ανώτατων ορίων πυκνότητας δόμησης στις κεντρικές εμπορικές περιοχές και οδούς της πόλης, αφετέρου οι βέλτιστες συνθήκες διαβίωσης με όρους ηλιασμού και αερισμού.
Σύμφωνα με τις παραπάνω νομοθεσίες χτίστηκαν σχεδόν όλα τα οικόπεδα εντός της Πυρικαύστου Ζώνης, και αρκετά οικόπεδα εκτός, μέχρι το 1956. Όμως, τις περισσότερες φορές, τα νέα κτίρια δεν εξαντλούσαν τα επιτρεπόμενα ύψη.
Τα ύψη των κτιρίων της Θεσσαλονίκης μετά το 1956
Ο πληθυσμός ο οποίος διαβιούσε σε ακατάλληλες συνθήκες ή επιδίωκε να κατοικήσει σε ένα σύγχρονο κτίριο μετά τη λήξη του εμφυλίου συνετέλεσε στη μαζική ανέγερση νέων οικοδομών (Κολώνας, 2012 σ. 293-96). Ο νόμος της οριζοντίου ιδιοκτησίας (ΦΕΚ 4/Α/4-1-1929) έμμεσα έδωσε ώθηση στην ανέγερση ψηλότερων κτηρίων, καθώς λόγω του μοντέλου της αντιπαροχής (Kalfa, 2020; Theocharopoulou, 2017) πολλοί μικροϊδιοκτήτες μπορούσαν να αγοράσουν ανεξάρτητες ιδιοκτησίες εντός μιας πολυκατοικίας και να χρηματοδοτήσουν με αυτόν τον τρόπο την ανέγερση του πολυώροφου κτιρίου.
Το πρώτο μεταπολεμικό διάταγμα περί καθορισμού των υψών των κτιρίων της πόλης διαίρεσε το 1956 τη Θεσσαλονίκη σε επτά τομείς (ΦΕΚ 206/Α/18-9-1956) (Εικόνα 1). Ο διαχωρισμός έγινε κατά βάση σε ζώνες παράλληλες προς το θαλάσσιο μέτωπο. Είναι σημαντικό να τονιστεί ότι στους τομείς Α, Β και Γ, δηλαδή σε όλο το ιστορικό κέντρο, με επέκταση δυτικά γύρω από τον σιδηροδρομικό σταθμό και ανατολικά κατάντη της Βασ. Όλγας, υπήρχαν περιοχές τόσο εντός όσο και εκτός Πυρικαύστου όπου ακόμα δεν είχε εφαρμοστεί το νέο ρυμοτομικό σχέδιο. Η μελλοντική εφαρμογή του σχεδίου θεωρήθηκε δεδομένη, καθώς οι τομείς οριοθετήθηκαν επί οδών που δεν είχαν διανοιχθεί ακόμα, όπως για παράδειγμα η διαγώνιος οδός Λ. Ιασωνίδη, η οποία αποτελούσε το ανατολικό όριο μεταξύ τομέα Β και Γ. Σε κάθε τομέα ορίστηκαν τα ανώτατα όρια αριθμού ορόφων και συνολικού ύψους κτιρίου. Όμως, ανάλογα με το πλάτος του δρόμου αναφοράς του κτιρίου, ορίστηκαν επιβαλλόμενα ρετιρέ πετυχαίνοντας αναλογίες πλάτους οδού προς ύψος κτιρίου επί της ΟΓ κάτω του 1:1,4 με εξαίρεση στον τομέα Α, δηλαδή τη ζώνη μεταξύ της λεωφόρου Νίκης μέχρι την οδό Εγνατία, έκτασης 101ha, όπου η αναλογία διατηρήθηκε κάτω του 1:1,9. Η επιβολή ρετιρέ παρήγαγε μικρότερους όγκους κτιρίων ανάλογα με το πλάτος της οδού αναφοράς σε οικόπεδα ίδιου μεγέθους και επιτρεπόμενης κάλυψης εντός του ίδιου τομέα. Τα ποσοστά μείωσης όγκου σε οικόπεδα επί στενών οδών λόγω των ρετιρέ στους ψηλούς τομείς ήταν Α: 20.8%, Β: 14.3%, Γ: 16.7% και Δ: 10%. Ακολουθούσαν οι τομείς Ε: 4.2% και Ζ: 5.5% ενώ δεν επηρεαζόταν καθόλου ο τομέας Η της Άνω Πόλης (Αλεξιάδου, 2022, σ. 151).
Η προσδοκώμενη τάση ανάπτυξης της πόλης καθοριζόταν με τα μεγάλα περιθώρια αντιπαροχής και εκμετάλλευσης των οικοπέδων που προκύπταν στους τομείς Α έως Γ με οκταώροφες ως εξαώροφες οικοδομές. Στους ίδιους τομείς παρατηρήθηκε η επιλογή προσθήκης ορόφων επί μεταπολεμικών κτιρίων πέντε ή έξι ορόφων αντί της κατεδάφισης και ανοικοδόμησης εκ νέου. Στους τομείς Δ και Ε οι πέντε και τέσσερις όροφοι προεξοφλούσαν περιορισμένο περιθώριο κέρδους για οικοπεδούχους και εργολάβους, με αποτέλεσμα την πιο αργή ανάπτυξή τους. Τέλος, από την οδό Ολυμπιάδος και πάνω οι επιτρεπόμενοι νέοι όγκοι ήταν παρόμοιοι με τα υφιστάμενα κτίρια, περιορίζοντας σημαντικά την τάση ανάπτυξης αυτών των τομέων.
Προς όφελος του αισθήματος δικαίου των οικοπεδούχων και υπέρ του κτιριακού αποθέματος, προβλεπόταν η κλιμακωτή απομείωση των επιτρεπόμενων ορόφων μεταξύ τομέων με μεγάλες διαφορές ορόφων. Για παράδειγμα, μεταξύ τομέα Ζ [τριώροφα] και Γ [εξαώροφα] προβλέφθηκαν δύο ζώνες εκτόνωσης εντός του τομέα Ζ με πενταώροφες και τετραώροφες οικοδομές.
Επιπλέον, κατά περίπτωση, το διάταγμα έδινε προσαυξήσεις επιτρεπόμενου ύψους οικοδομών κατά ένα μέτρο στους δυο ψηλότερους τομείς, ανάλογα με την εμπορική ή μη χρήση του ισογείου και σύμφωνα με ένα εύκολα προσπελάσιμο όριο πλάτους οδού, καθώς το σχέδιο Hébrard προέβλεπε φαρδείς δρόμους. Σε περίπτωση που δεν προβλεπόταν οι προσαυξήσεις, οι όροι του διατάγματος οδηγούσαν σε λίγο μικρότερα μέγιστα ύψη συγκρίνοντάς τα με τα επιτρεπόμενα του ΓΟΚ 1955.
Oι φορείς της πόλης υποδέχθηκαν το διάταγμα με θετικό τρόπο, υποδεικνύοντας ταυτόχρονα και τα μελλοντικά προβλήματα από την εφαρμογή του. Γενικότερα κυριαρχούσε η άποψη της καθ’ ύψος ανάπτυξης της πόλης και η πεποίθηση ότι κάθε επέκταση της πόλης έπρεπε να γίνει με φειδώ. Μόνο υπό αυτές τις συνθήκες θα μπορούσαν να επεκταθούν τα κοινωφελή δίκτυα ως τους υφιστάμενους προσφυγικούς συνοικισμούς, οι οποίοι αντιμετώπιζαν προβλήματα. Σε αυτό το πλαίσιο ασκήθηκε κριτική για τον εκτεταμένο τομέα Ζ, δηλαδή τα τριώροφα κτίρια 11 μέτρων, καθώς θα μπορούσε να προβλεφθεί η διάσπασή του και η καλύτερη κατανομή τομέων, αφενός αναβαθμίζοντας περιοχές σε τομείς μεγαλύτερου ύψους και αφετέρου πετυχαίνοντας καλύτερη κλιμακωτή απομείωση των όγκων των κτιρίων προς τα ήδη διαμορφωμένα όρια της πόλης, άποψη που εξέφρασε ο τότε διευθυντής του Πολεοδομικού Γραφείου Θεσσαλονίκης, Ηρακλής Λεοντίδης (Δράσις, 2/12/1957). Ο πρόεδρος του συλλόγου εργοληπτών, Δημήτριος Αυδής, έθετε προς συζήτηση το θέμα του πλάτους των οδών τόσο για την κυκλοφορία των οχημάτων αλλά περισσότερο για το θέμα της αστικής χαράδρας ως προς τον επαρκή ηλιασμό και αερισμό, τονίζοντας την αναγκαιότητα για διανοίξεις και διαπλατύνσεις οδών κάθε φορά που προτείνεται η αύξηση ορόφων (Δράσις, 9/12/1957).
Διαδοχικές τροποποιήσεις του Βασιλικού Διατάγματος περί Ύψους Οικοδομών και Μεγίστου Αριθμού Ορόφων εν Θεσσαλονίκη
Η πρώτη τροποποίηση του Βασιλικού Διατάγματος Περί Ύψους κ.λπ. έγινε το 1959 (ΦΕΚ 167/A/19‐08‐1959) (Εικόνα 2), βασιζόμενη στην ιδέα της καθ’ ύψος ανάπτυξης της πόλης εντός των ίδιων ορίων αλλά με καλύτερη κλιμάκωση των όγκων. Η τροποποίηση δείχνει να συμβαδίζει με τις προτάσεις του διευθυντή του Πολεοδομικού Γραφείου Θεσσαλονίκης. Παρόλο που δεν έγινε κάποια προσαύξηση στα αριθμητικά όρια, άλλαξαν τα σύνορα των τομέων και ειδικά του τομέα Ζ, με σαφώς καλύτερη κλιμακωτή κατανομή στις περιοχές εκτός των τειχών ανατολικά και δυτικά και με καλύτερη οριοθέτηση της ζώνης της Άνω Πόλης. Αποτέλεσμα της αναδιοργάνωσης ήταν να δοθεί τάση ανάπτυξης στη δυτική πλευρά της πόλης γύρω από τον σιδηροδρομικό σταθμό, προβλέποντας κτίρια υπερδιπλάσιου όγκου σε περίπου διπλάσια έκταση. Σε μεγαλύτερο βαθμό αυτό έγινε εμφανές στην ανατολική Θεσσαλονίκη, όπου το μεγαλύτερο τμήμα της ανήκε το 1956 στον τομέα Ζ. Στην τροποποίηση η περιοχή αναδιοργανώθηκε σε τέσσερις τομείς (Β-Ε), διατεταγμένους κατά βάση παράλληλα προς το μέτωπο της θάλασσας και εκτεινόμενους με δυτικό σύνορο το χείμαρρο Στρατηγείου-Λύτρα και ανατολικό τον χείμαρρο του Ντεπώ-Αλλατίνι. Η νέα κατανομή των τομέων αύξησε κατακόρυφα την αναμενόμενη ανοικοδόμηση σε αυτό το τμήμα της πόλης, καθώς 50ha αντιστοιχούσαν σε επταώροφες και 78ha σε εξαώροφες οικοδομές. Αντιστρόφως, η αλλαγή στην Άνω Πόλη ενέταξε το ανώτερο τμήμα της, έκτασης 26 ha, σε τομέα χαμηλότερου ύψους, δηλαδή διώροφες οικοδομές, σε μια εντατικοποίηση της προσπάθειας να διασωθεί και να διαφυλαχθεί το οικιστικό απόθεμά της. Τα όρια του τομέα Α εντός του ιστορικού κέντρου δεν τροποποιήθηκαν σε μεγάλο βαθμό, κατατάσσοντάς τον πρώτο σε δείκτη ανάπτυξης με οκταώροφα κτίρια σε 103ha, ενώ ο εκτενέστερος τομέας της ανατολικής Θεσσαλονίκης, ο τομέας Δ, είχε έκταση 98ha αλλά πιο συγκρατημένο ρυθμό ανάπτυξης με κτίρια έως πέντε επιτρεπόμενους ορόφους.
Το ζήτημα του υπολογισμού του μεσοπατώματος ως ανεξάρτητου ορόφου
Ένα σημαντικό θέμα για τον νόμιμο σχεδιασμό όσον αφορά τους επιτρεπόμενους ορόφους ήταν η ορθή κατανόηση της αρίθμησης του συνόλου των ορόφων μιας οικοδομής: του ισογείου, του μεσοπατώματος, των τυπικών ορόφων και των ορόφων σε εσοχή. Ο υπολογισμός του μεσοπατώματος ως τμήματος του ισογείου ή ως ανεξάρτητου ορόφου δημιούργησε παρερμηνείες του ισχύοντος νομοθετικού πλαισίου. Στη Θεσσαλονίκη, σύμφωνα με το διάταγμα του 1920 (Κεφάλαιο Γ, Ύψος των κτιρίων, Άρθρο 18, ΦΕΚ 171/Α/31-7-1920), το μεσοπάτωμα υπολογιζόταν ως ανεξάρτητος όροφος. Αυτό άλλαξε στο διάταγμα του 1925, σύμφωνα με το οποίο ο ημιώροφος του καταστήματος υπολογιζόταν ως ισόγειο (ΦΕΚ 300/Α/13-10-1925). Στα μεταπολεμικά διατάγματα τέθηκαν όροι για το ελεύθερο ύψος ορόφου κύριων χώρων και καταστημάτων, αλλά δεν εντοπίστηκε κάποιος προσδιορισμός ειδικά με το θέμα του μεσοπατώματος μέχρι το 1961, οπότε, στις αρχές του έτους, διατάσσεται παύση εργασιών ανοικοδόμησης λόγω αυθαιρέτων (Μακεδονία, 4/3/1961). Η αυθαιρεσία προέκυπτε λόγω της μη αρίθμησης του μεσοπατώματος, με αποτέλεσμα οι τελευταίοι όροφοι της οικοδομής να θεωρούνται «υπεράριθμοι».
Εκδόθηκαν πρωτόκολλα κατεδαφίσεως για περίπου 200 περιπτώσεις κατοικούμενων διαμερισμάτων. Οι παραβάσεις αφορούσαν υπέρβαση του ανώτατου αριθμού ορόφων και του επιτρεπόμενου ύψους της οικοδομής ή του πλάτους των 2,50 μέτρων των εσοχών (Μακεδονία, 25/6/1961). Οι εργολάβοι της πόλης, μέσω του «Συνδέσμου Επιχειρηματιών Ανεγέρσεων Οικοδομών Θεσσαλονίκης», από τον Ιούλιο-Αύγουστο του 1961 είχαν θέσει υπόψη του υπουργού Συγκοινωνιών και Δημοσίων έργων το θέμα των υπερβάσεων, δηλώνοντας πως τα προβλήματα αυθαιρεσιών προέκυψαν εξαιτίας των επανειλημμένων μεταβολών της ισχύουσας νομοθεσίας περί υψών και ορόφων για την πόλη της Θεσσαλονίκης και των ασαφειών στις διατάξεις του ΓΟΚ και των υπόλοιπων πολεοδομικών νομοθεσιών, επί των οποίων δίνονταν διαφορετικές ερμηνείες από τους ενδιαφερομένους και τους ελεγκτές. Επιπλέον, επισήμαναν την υποστελέχωση του Πολεοδομικού Γραφείου Θεσσαλονίκης και την έλλειψη υπαλλήλων εξειδικευμένων στα παραπάνω θέματα, που είχαν ως αποτέλεσμα να μη δίνονται σαφείς και οριστικές οδηγίες προς τους κατασκευαστές ώστε να προλαμβάνονται οι αυθαιρεσίες (Γεωργιάδης & Ρετζέπης, 1961; Μακεδονία 29/6/1961, 9/7/1961, 13/7/1961). Το Υπουργείο Βορείου Ελλάδος επέρριψε την ευθύνη στους εργολάβους, καθώς χαρακτήρισε τις υπερβάσεις ύψους «εμφανείς και θρασείας» και επικίνδυνες για την ασφάλεια των οικοδομών (Μακεδονία, 29/6/1961). Για την επίλυση του προβλήματος είχε συγκληθεί εξαμελής επιτροπή υπό τον υπουργό, η οποία για το θέμα των κατεδαφίσεων των αυθαιρέτων αποφάσισε την άρση «οιασδήποτε παραβάσεως είτε των κείμενων Πολεοδομικών διατάξεων είτε της Οικοδομικής Αδείας» για τις αποπερατωμένες οικοδομές (Γεωργιάδης & Ρετζέπης, 1961). Για τη θεραπεία του θέματος των μεσοπατωμάτων, πριν ακόμα από τη θέσπιση της τροποποίησης, διαβάζουμε στον Τύπο τη λύση του προβλήματος με την ονομαστική αύξηση του ορίου ορόφων κατά ένα όροφο στους τομείς Α, Β και σε τμήμα του Γ (Μακεδονία, 27/6/1961).
Τον Αύγουστο του 1961, ψηφίστηκε η Β΄ τροποποίηση (ΦΕΚ 69/Δ/26-8-1961) (Εικόνα 4), η οποία όμως δεν περιελάμβανε μόνο την αριθμητική αύξηση των ορόφων κατά έναν στον τομέα Α και Β. Αναβάθμισε επίσης τον τομέα Γ του ιστορικού κέντρου σε Γ1 και διχοτόμησε τον τομέα Γ της ανατολικής Θεσσαλονίκης, συμπεριλαμβάνοντας το δυτικότερο τμήμα του στον τομέα Γ1, στον οποίο δόθηκε η αύξηση του ενός ορόφου. Αξίζει να επισημανθεί ότι σε αυτό το τμήμα του ιστορικού κέντρου της πόλης η εφαρμογή του σχεδίου Hébrard είχε ως αποτέλεσμα τη μεγάλη ζημία των οικοπεδούχων, λόγω διαπλατύνσεων και διανοίξεων νέων οδών. Συνεπώς, με την αύξηση ενός ορόφου επί της ΟΓ (άρα αύξηση όγκου κατά 8,5%) έγινε μια προσπάθεια να εξισορροπηθεί η οικονομική ζημία και να αποκατασταθεί το αίσθημα της κοινωνικής δικαιοσύνης έναντι των οικοπεδούχων. Επιπλέον, στον τομέα Ε αφαιρέθηκε ένας όροφος επί της ΟΓ στους στενούς δρόμους (μείωση όγκου 8,1%), συγκρατώντας τον ρυθμό της ανοικοδόμησης σε χαμηλά επίπεδα. Ο τομέας αυτός στο ιστορικό κέντρο αντιστοιχούσε στο προπύργιο της Άνω Πόλης, μεταξύ των οδών Κασσάνδρου και Ολυμπιάδος, και στην ανατολική Θεσσαλονίκη σε περιοχές σχετικά αδόμητες ή δομημένες με πιο χαμηλούς όγκους διώροφων και τριώροφων κτιρίων.
Ανακεφαλαιώνοντας, στην πρώτη ανάγνωση του Διατάγματος μένει κανείς με την εντύπωση της αύξησης στα ύψη των οικοδομών στους τρεις πρώτους τομείς, της μείωσης στον τομέα Ε και της διατήρησης στους υπόλοιπους τέσσερις, κάτι το οποίο αναιρείται με τη σε βάθος μελέτη του. Κατά τη σύγκριση των όγκων του 1956 (συνυπολογίζοντας την αύξηση ύψους υπό ορισμένες συνθήκες) και του 1961, προκύπτει το παράδοξο συμπέρασμα πως οι οικοδομές στους τομείς Α, Β, Γ1 θα είχαν ίδιο ύψος, ενώ οι υπόλοιποι τομείς έχαναν ένα μέτρο από το μέγιστο ύψος οικοδομής.
Αυξομειώσεις υψών και όγκων οικοδομών
Η επόμενη τροποποίηση έγινε πολύ σύντομα, μόλις τον Οκτώβριο του 1961 (ΦΕΚ 130/Δ/31-10-1961, 1961) (Εικόνα 6). Αν και τα σύνορα των τομέων παρέμειναν σε μεγάλο βαθμό ίδια, όλοι οι τομείς άλλαξαν όνομα. Μόνο ο τομέας Γ1 διχοτομήθηκε στην οδό Αγίου Δημητρίου. Το νέο διάταγμα δεν άλλαζε κάτι ως προς τον αριθμό των επιτρεπόμενων ορόφων, μετέβαλλε όμως το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος των οικοδομών, αυξάνοντάς το στους τομείς Αψ, Βψ και Γ1χ και ελαττώνοντάς το στους υπόλοιπους. Το πρόβλημα της αστικής χαράδρας εντάθηκε στους τρεις τομείς, καθώς ο λόγος αυξήθηκε σε όλους τους δρόμους, εκτός των πολύ στενών οδών. Στους πιο στενούς δρόμους των τομέων Αψ, Βψ και Γ1χ έγινε προσπάθεια διόρθωσης του προβλήματος, μειώνοντας κατά έναν τους επιτρεπόμενους ορόφους επί της ΟΓ. Αντίθετα, το πρόβλημα μειώθηκε στους τομείς Γχ έως Ζχ, στους οποίους ο λόγος ελαττώθηκε δημιουργώντας ένα περιβάλλον καλύτερα εναρμονισμένο με την αποδεκτή κλίμακα χώρου, με τιμές κάτω της μονάδας έως μέγιστο λόγο 1:1,35.
Παρατηρήθηκε ακόμα ότι το ελάχιστο ύψος επί της ΟΓ ήταν αυξημένο στους τομείς Αψ και Βψ κατά ένα μέτρο σε σχέση με τους άλλους τομείς, αύξηση που σχετίζεται με τη χρήση του ισογείου, καθώς στον Αψ και Βψ το ύψος του καταστήματος ορίστηκε κατά 1,5 μέτρο ψηλότερο, δηλαδή στα πέντε μέτρα αντί των 3,5 μέτρων στους άλλους τομείς.
Αν και με την πρώτη ανάγνωση φαίνεται να πριμοδούνται οι τομείς Αψ, Βψ και Γ1χ, το διάταγμα προέβλεπε τη μείωση του επιτρεπόμενου ποσοστού κάλυψης επί οικοπέδου σε αυτούς τους τρεις τομείς. Στους δυο τομείς με τις μεγάλες αυξήσεις καθ’ ύψος, λόγω του περιορισμού της κάλυψης, ο συνολικός όγκος οικοδομής μειώνεται κατά 20,13% στον τομέα Αψ, κατά 17,53% στον τομέα Βψ και κατά 24,79% στον τομέα Γ1χ. Αν δεν προβλεπόταν το σχετικό με την κάλυψη άρθρο, τότε οι νέοι όγκοι θα ήταν ίδιοι με του αρχικού διατάγματος του 1956.
Η μείωση προκάλεσε αναταραχή στους εργολάβους και τους οικοπεδούχους του εμπορικού τομέα Αψ, καθώς έπληττε τα εμβαδά των καταστημάτων τα οποία πωλούνταν με τις υψηλότερες τιμές στην τότε αγορά ακινήτων. Σε αυτό το ζήτημα έδωσε λύση το διάταγμα για τις καλύψεις των ισογείων του τομέα Αψ του 1963, σύμφωνα με το οποίο η κάλυψη στο ισόγειο των οικοδομών μπορούσε να φτάνει το εντυπωσιακό 100% του οικοπέδου (ΦΕΚ 28/Δ/16-2-1963).
Η πόλη συνέχισε να ανοικοδομείται με αυτούς τους όρους μέχρι τη θέσπιση του Αναγκαστικού Νόμου 395/1968 (ΦΕΚ 95/Α/4‐5‐1968), ο οποίος εισήγαγε την έννοια του συντελεστή δόμησης ως τον λόγο του αθροίσματος των εμβαδών των ορόφων της οικοδομής διαιρούμενο με το εμβαδόν του οικοπέδου. Σύμφωνα με τον νόμο, δινόταν προσαύξηση στο ύψος των οικοδομών στους τομείς όπου ο προκύπτων συντελεστής δόμησης με τα έως τότε ισχύοντα ήταν κάτω του 4. Στη Θεσσαλονίκη αυτό ίσχυε στους τομείς με διώροφα έως πενταώροφα κτίρια. Στους ψηλούς τομείς της πόλης ο συντελεστής δόμησης που προέκυπτε ξεπερνούσε το 4,1. Η προσαύξηση του συντελεστή δόμησης η οποία δόθηκε στους τομείς Δχ και Εχ επέτρεψε την ανοικοδόμηση ενός ακόμα ορόφου επί ΟΤ. Στους τομείς Ζχ και Ηχ δόθηκε δικαίωμα κατασκευής ενός επιπλέον ορόφου σε εσοχή ή δικαίωμα αύξησης κάλυψης σε κάθε όροφο. Λίγους μήνες αργότερα, εξαιρέθηκαν από την προσαύξηση του ΑΝ 395/1968 κάποιες περιοχές της Θεσσαλονίκης, μεταξύ αυτών η Άνω Πόλη (ΦΕΚ 208/Δ/2-11-1968), αναδεικνύοντας την προσπάθεια έμμεσης προστασίας αυτού του ιστορικού πυρήνα της πόλης.
Σχέση μεταξύ των τομέων υψών και της ανάπτυξης της πόλης – Συμπεράσματα
Εντός των μόλις 22 ετών που εξετάζονται στην παρούσα μελέτη, η Θεσσαλονίκη ανοικοδομήθηκε με ραγδαίους ρυθμούς, με εξαίρεση την Άνω Πόλη. Οι περιοχές στις οποίες δόθηκε εξαρχής ξεκάθαρο προβάδισμα ήταν το ιστορικό κέντρο, μεταξύ των οδών Λ. Νίκης, Αγγελάκη, Λ. Ιασωνίδου, Ολύμπου, Διοικητηρίου, Δωδεκανήσου και γύρω από το Λιμάνι-Σιδηροδρομικό σταθμό (τομείς: Α-Αψ , Β-Βψ), όπου πριμοδοτήθηκε η πύκνωση της πόλης μέσω των υψών των κτιρίων και της πολυπλοκότητας του μοντέλου χρήσεών τους.
Στην ανατολική Θεσσαλονίκη δόθηκε προώθηση ανάπτυξης της ζώνης κατάντη της λεωφόρου Β. Όλγας, η οποία εντατικοποιήθηκε με την ψήφιση των διαταγμάτων των «οικοδομικών μονάδων» στο διάστημα 1962-1972 (πρώτο διάταγμα ΦΕΚ 161/Δ/10-12-1962). Στην υπόλοιπη περιοχή δόθηκε ευκαιρία ανάπτυξης αλλά χωρίς τόσο εντατικούς ρυθμούς, καθώς οι αντιπαροχές ήταν επικερδέστερες στους πολυώροφους (άνω των πέντε ορόφων) τομείς της πόλης (Μακεδονία, 8/1/1964).
Τέλος, η Άνω Πόλη κατατάχθηκε στους τομείς Ζ-Ζψ και Η-Ηψ, τους δυσμενέστερους ως προς την ανάπτυξη νέων όγκων, γεγονός το οποίο θα δημιουργούσε αντιδράσεις και τελικά θα οδηγούσε στο διάταγμα του 1979 (ΦΕΚ 313/Δ/31-5-1979), σύμφωνα με το οποίο τελικά ανοικοδομήθηκε σε μεγάλο βαθμό η συγκεκριμένη περιοχή.
Η διαμόρφωση της αστικής μορφής στα πιο πυκνοδομημένα τμήματα της σύγχρονης Θεσσαλονίκης κρίθηκε σε αυτή την εικοσαετία. Η αντιπαροχή βοήθησε και βοηθήθηκε από τα μεγάλα ύψη, τα οποία παρείχαν χώρους κατοικίας και εργασίας στον ολοένα αυξανόμενο πληθυσμό της μεταπολεμικής Θεσσαλονίκης. Αποφάσεις από-τα-πάνω (top-down) κατεύθυναν την ανάπτυξη της πόλης διαμέσου της τρίτης διάστασης των πολυώροφων κτιρίων της. Παρά τις τροποποιήσεις, εξαιρέσεις και αλλαγές από τις οποίες δημιουργούνταν η ψευδαίσθηση συνεχώς αυξανόμενων όγκων, κατόπιν της βαθύτερης ανάλυσης της νομοθεσίας, σε συνδυασμό με τις αλλαγές σε άρθρα σχετικά με τα ποσοστά κάλυψης του οικοπέδου και την αύξηση των ρετιρέ, αποκαλύφθηκε πως αντί κέρδους, σε κάποιες περιπτώσεις υπήρχε ζημία του προς δόμηση όγκου, άρα προκύπτει ότι το πρώτο διάταγμα υποσχόταν τους μεγαλύτερους όγκους, ενώ όλα τα υπόλοιπα προσπάθησαν να ενεργήσουν υπέρ του δημοσίου χώρου ή να τακτοποιήσουν τις ήδη ισχύουσες πρακτικές, παραδίδοντας μας σε μεγάλο βαθμό τη μορφή της πόλης όπως τη γνωρίζουμε σήμερα (Εικόνες 7, 8, 9).
Υποσημειώσεις
1«Οικοδομική γραμμή καλείται η εξωτάτη γραμμή εφ’ ής επιτρέπεται η τοποθέτησις της προς τον κοινόχρηστον χώρον όψεως (προσόψεως) των οικοδομών» (Γενικός Οικοδομικός Κανονισμός (ΓΟΚ) 1955 Αρ.3 Παρ.5).
2 Ο πρώτος όροφος σε εσοχή υποχωρεί από την οικοδομική γραμμή κατά 2,5 μέτρα. Ο δεύτερος όροφος σε εσοχή υποχωρεί από την οικοδομική γραμμή κατά 5 μέτρα, κ.ο.κ., με αποτέλεσμα να δημιουργούνται μικρότεροι όγκοι στις απολήξεις των κτιρίων σε σχέση με τον βασικό όγκο του κορμού της οικοδομής.
3Η παρούσα δημοσίευση στηρίζεται στην πρωτογενή έρευνα της συγγραφέως, στο πλαίσιο της διδακτορικής της διατριβής (Αλεξιάδου, 2022), στην οποία μελετήθηκαν εκτενώς σχετικά Βασιλικά Διατάγματα, δημοσιευμένα στα Φύλλα της Κυβερνήσεως, και δημοσιεύματα του Τύπου της εποχής, τα οποία οδήγησαν στην τρισδιάστατη αναπαράσταση και μελέτη των προβλεπόμενων όγκων των πολυώροφων κτιρίων της Θεσσαλονίκης.
4Πυρίκαυστος Ζώνη Θεσσαλονίκης ορίζεται η περιοχή η οποία επλήγη από την πυρκαγιά του 1917. (Αναλυτικά για την ανασυγκρότηση μετά την πυρκαγιά στο Καραδήμου‐Γερόλυμπου, 1995.)
5Κατά την αντιπαροχή ο οικοπεδούχος και ο εργολάβος ανέγερσης οικοδομών συμφωνούσαν πως στο νεοαναγειρόμενο κτίριο ένα ποσοστό των ανεξάρτητων ιδιοκτησιών θα ανήκει στον οικοπεδούχο και ένα στον εργολάβο, ο οποίος με τη σειρά του πωλούσε τα ακίνητα με σκοπό τη χρηματοδότηση της ανέγερσης και το προσωπικό του κέρδος (Alexiadou, 2023).
6Στην υπόλοιπη έκταση της Άνω Πόλης (τομέα Ζ), 35ha, προβλεπόταν έως τριώροφες οικοδομές με έως 11 μέτρα ύψος. Ενδεικτικά αναφέρεται ότι ένα διώροφο αρχοντικό με στέγη παραδοσιακής αρχιτεκτονικής στην περιοχή Τσινάρι (τομέας Ζ) είχε ύψος 9 μέτρα (Αλεξιάδου, 2016).
7Ο ΓΟΚ 1955 έθετε ελάχιστο ύψος κύριου χώρου τα τρία μέτρα, ενώ η τροποποίηση του 1957 μείωνε το όριο ύψους σε 2,70 μέτρα υπό συνθήκες, συγκεκριμένα: «Το ως άνω ελεύθερον ύψος των 3.00 μ. μειούται διά τινας των ορόφων, των υπερκειμένων του δευτέρου υπέρ το ισόγειον τοιούτου εις 2,70 μ., έφ’ όσον εις ένα ή πλείονας των υπολοίπων ορόφων ή εις το ισόγειον υφίσταται ή προβλέπεται ελεύθερον ύψος μείζον των 3.00 μ. και η ως άνω μείωσις είναι αναγκαία ίνα μη προκύψη λόγω του μείζονος αυτού ύψους ορόφων υπέρβασις του μεγίστου επιτρεπομένου ύψους οικοδομής». (ΦΕΚ 176/Α/11‐9‐1957)
8Μέλη της επιτροπής ήταν τρεις διευθυντές του Υπουργείου Οικισμού, ο Διευθυντής του Γραφείου Πολεοδομίας Θεσσαλονίκης, ο πρόεδρος του Τεχνικού Επιμελητηρίου Θεσσαλονίκης και ο Διευθυντής των τεχνικών υπηρεσιών του Δήμου Θεσσαλονίκης.
9Οι συντελεστές δόμησης που προκύπταν για τους τομείς της Θεσσαλονίκης ήταν από 4,1 έως 5,5 στους τομείς Αψ, Βψ, Γ1χ, Γχ, ενώ για τους υπόλοιπους η τιμή ήταν από 1,4 έως 3,4 οι οποίοι λόγω προσαύξησης αυξανόταν από 1,7 έως 4,1 (πίν. 15 στο Αλεξιάδου, 2022, σ.169).
10Αναλυτικά για τις «οικοδομικές μονάδες» στα Αθανασίου, 2015, Χαστάογλου, 2015.
